Налог на дом в Техасе
Property tax в Техасе:
как налоги меняют ваш ежемесячный платёж
В Техасе нет подоходного налога, но есть property tax. Два дома в одном городе по одной цене могут отличаться на $500 в месяц. Эта страница объясняет, почему, и как это проверить до покупки.
Налог на дом в Техасе: полный гид для русскоязычных покупателей
Налог на дом в Техасе (property tax) это ежегодный налог, который платит каждый владелец недвижимости. Техас занимает 7-е место в США по высоте property tax (WalletHub, 2026). Медианный налог на дом составляет $4,232 в год при медианной стоимости дома $283,800. В North Texas (Collin County, Denton County) ставки варьируются от 1,79% до 3,2%+ в зависимости от конкретного адреса, наличия MUD и PID.
Эта страница создана специально для русскоязычных покупателей, которые хотят понять, как работает налог на дом в Техасе. Здесь вы найдёте: из чего складывается ставка, что такое MUD и PID, как считать реальный ежемесячный платёж, как оспорить оценку (protest) и какие льготы доступны в 2026 году.
Автор: Ирина Норкросс (Irina Norcross), лицензированный агент по недвижимости, American Dream Group. 10+ лет опыта, 230+ закрытых сделок, рейтинг 5.0 на Zillow (41 отзыв). Специализация: новостройки и помощь русскоязычным семьям при покупке дома. Телефон: 214-957-2860 · irinatexas.com
За 10+ лет работы я видела сотни ситуаций, когда покупатели выбирали дом, не понимая реальный monthly payment. Два дома по $500,000 в разных районах могут отличаться на $500-$700 в месяц только из-за разницы в налогах. Я всегда считаю полный effective monthly payment до подписания контракта.
Ключевые термины: property tax, escrow, PITI, appraised value
Прежде чем разбирать структуру налога, вот основные термины, которые вам нужно знать. Каждый из них влияет на ваш ежемесячный платёж.
Property tax: ежегодный налог на недвижимость, рассчитанный как процент от оценочной стоимости дома. В Техасе устанавливается местными органами, не штатом.
Appraised value: оценочная стоимость дома, определяемая Appraisal District ежегодно. Может отличаться от рыночной цены (market value).
Taxable value: стоимость, с которой фактически считается налог. Равна appraised value минус все exemptions (homestead, over-65 и др.).
Escrow: специальный счёт при ипотеке. Банк делит годовой налог и страховку на 12 частей и включает в ваш ежемесячный платёж.
PITI: Principal + Interest + Taxes + Insurance, четыре компонента вашего monthly payment по ипотеке.
Effective tax rate: итоговая ставка: сумма ставок всех юрисдикций (county + city + ISD + college + MUD + PID), привязанных к вашему адресу.
Из чего складывается ваш property tax
В Техасе нет единой ставки налога. Ваша итоговая ставка это сумма ставок всех органов, к которым относится ваш адрес. Каждый орган устанавливает свою часть, а вы платите общий итог:
Первые четыре компонента есть у каждого дома. Минимальная базовая ставка в North Texas от 1.79% (например, McKinney, city limits без MUD/PID). MUD и PID встречаются не во всех community. Чаще всего они есть в новых районах и в зонах ETJ (extraterritorial jurisdiction), территориях за чертой города, где городские сервисы не предоставляются и инфраструктура финансируется через специальные округа.
Налог зависит не только от города, но и от того, к какому школьному округу и дополнительным районам (MUD, PID) относится конкретный адрес. Два дома в одном городе могут платить разный процент налога, у них просто разный набор «налоговых зон». Именно поэтому сравнивать нужно не города, а конкретные community.
+ County: округ. Например, Collin County: $0.149/$100. Есть всегда.
+ City: город. Например, McKinney: ~$0.52/$100. Только если дом в городской черте.
+ School district (ISD): самая крупная часть ставки. McKinney ISD: $1.10/$100.
+ College: например, Collin College: $0.081/$100. Не у каждого адреса.
+ MUD (не во всех community): инфраструктура: вода, канализация, дренаж, дороги. Добавляет $0.85-$1.20/$100. Встречается только в отдельных новых community.
+ PID (не во всех community): благоустройство: парки, въездные группы. Фиксированный ассессмент $1,500-$3,000/год. Встречается только в отдельных community.
Как считается сумма налога
Например: дом $500,000 в McKinney. Homestead exemption $140,000 снижает taxable value только для школьного округа: $500,000 − $140,000 = $360,000. При ставке McKinney ISD $1.10/$100 школьный налог составит $3,960/год. Но это только одна часть. К ней добавляются county, city, college, и возможно MUD/PID. Итоговый налог зависит от полного набора юрисдикций по конкретному адресу.
Пример: полная ставка для адреса в McKinney (city limits, без MUD/PID)
| Юрисдикция | Ставка (/$100) | Налог на дом $500K |
|---|---|---|
| Collin County | $0.1493 | $747 |
| McKinney (city) | $0.4123 | $2,062 |
| McKinney ISD | $1.1043 | $5,522 |
| Collin College | $0.0812 | $406 |
| Итого | $1.7471 | $8,736/год = $728/мес |
Расчёт на основе Collin CAD, 2025 Tax Rates. Без homestead exemption. С homestead ($140K от ISD) налог снижается примерно до $7,190/год ($599/мес).
Разница в 1% на доме стоимостью $600,000 это $6,000 в год, или $500 в месяц. Это может определить, какой дом вы реально можете себе позволить.
MUD и PID в Техасе: что это и как влияет на ваш платёж
MUD (Municipal Utility District), коммунальный округ, финансирующий инфраструктуру: водоснабжение, канализацию, дренаж, дороги. Застройщик выпускает облигации, а жители оплачивают их через повышенную налоговую ставку. В Collin County MUD добавляет от $0.85 до $1.20 на каждые $100 стоимости дома. По мере погашения облигаций ставка снижается, но это процесс на 15-25 лет.
PID (Public Improvement District), округ благоустройства: парки, въездные группы, ландшафтный дизайн. В отличие от MUD, PID это фиксированный ежегодный ассессмент ($1,500-$3,000 в год). Устанавливается на 20-30 лет. Может включаться в escrow или выставляться отдельным счётом.
| Параметр | MUD | PID |
|---|---|---|
| Финансирует | Инфраструктура: вода, канализация, дренаж, дороги | Благоустройство: парки, въезды, зоны отдыха |
| Как взимается | % ставка к property tax ($0.85-$1.20/$100) | Фиксированный ассессмент ($1,500-$3,000+/год) |
| Включён в escrow | Да, всегда | Иногда, зависит от community |
| Срок | 15-25 лет (до погашения облигаций) | 20-30 лет (фиксированный) |
| Снижается ли | Обычно да, по мере погашения | Фиксированная сумма, может индексироваться |
| Типичное расположение | Новые community за чертой города / ETJ | Master-planned communities |
Источник: Texas Commission on Environmental Quality (TCEQ), Collin CAD, Denton CAD
Наличие MUD или PID не повод отказываться от района. Многие из лучших новых community в North Texas имеют эти округа. За годы практики я убедилась: ключ: знать точные цифры до контракта. Часто дом с MUD в растущем районе оказывается лучшей инвестицией, чем дом без MUD в застойном месте.
Итог: MUD добавляет процентную ставку ($0.85-$1.20/$100), PID добавляет фиксированную сумму ($1,500-$3,000/год). Оба встречаются не во всех community. Перед покупкой узнайте точные цифры для конкретного адреса.
Property tax это часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке
Property tax в Техасе не просто годовой счёт. Если у вас ипотека, банк открывает escrow-счёт и делит годовой налог на 12 месяцев. Вы платите один общий monthly payment, в который уже включены все обязательные расходы:
- Principal: основная сумма долга
- Interest: проценты по ипотеке
- Property tax: налог на недвижимость (через escrow)
- Homeowners insurance: страховка дома
- MUD / PID: если применяются к вашему адресу
Именно эту итоговую цифру, effective monthly payment, нужно сравнивать при выборе дома, а не только цену на листинге или ставку по ипотеке.
Покупатели сравнивают дома по цене и ставке ипотеки. Но два дома в одном городе, например в Prosper, могут иметь разницу в $500/мес только из-за MUD и PID в одном из community.
Один город, два community, разница $487 в месяц
Это не сравнение дешёвого города с дорогим. Оба дома в Prosper. Одинаковая цена, одинаковая ставка ипотеки, один и тот же школьный округ. Но одно community построено без MUD и PID, а другое с ними. Результат:
Prosper, established community
Prosper, новое community
Один школьный округ. Одна ставка ипотеки. Одна цена дома. Одна HOA. Но community А не имеет MUD и PID, а community Б имеет. За 30 лет ипотеки разница составит $175,320. Вот почему сравнивать нужно не города, а конкретные community и их полный налоговый пакет.
Property tax по районам North Texas: ставки 2025–2026
Ниже ориентировочные диапазоны effective tax rate в популярных районах DFW с конкретными ставками ISD.
| Город | ISD Rate (/$100) | Ориент. общая ставка | MUD | PID |
|---|---|---|---|---|
| Plano | $1.0396 (Plano ISD) | 1,9–2,1% | Редко | Редко |
| Allen | $0.4154 (City) + ISD | 2,0–2,3% | В отдельных | В отдельных |
| McKinney (city limits) | $1.1043 (McKinney ISD) | 1,79–2,5% | В новых | В новых |
| Frisco | $0.4255 (City) + ISD | 2,0–2,5% | Зависит | Зависит |
| Prosper | $1.2141 (Prosper ISD) | 2,2–2,8% | Часто | Часто |
| Celina | $0.5764 (City) | 2,3–3,0% | Часто | Часто |
| ETJ / Unincorp. | — | 2,5-3,2%+ | Почти всегда | Часто |
Источник: Collin CAD Tax Rate Summary 2025, Community Impact (сент. 2025). Ставки указаны per $100 valuation. Точные цифры зависят от адреса.
Homestead exemption 2026: $140,000 школьная льгота (SB 4)
Homestead exemption, главный инструмент снижения property tax в Техасе. Если дом является вашим primary residence, вы получаете снижение налогооблагаемой базы и ограничение роста оценки.
Что даёт homestead exemption в 2026 году
Школьный округ (ISD): обязательное снижение taxable value на $140,000 (увеличено с $100,000 по SB 4, Proposition 13, принятом в 2025 году). На практике: дом стоимостью $500,000 облагается школьным налогом только с $360,000.
10% cap: ежегодный рост appraised value для целей расчёта налога не может превышать 10% в год. Это защита от резких скачков при быстром росте рынка.
Дополнительные городские/окружные exemptions: помимо школьного, каждый город и округ устанавливает свой размер homestead exemption. Вот почему в одном и том же городе, но с разным набором юрисдикций, экономия может сильно отличаться.
Homestead exemption по юрисдикциям Collin County (2025)
| Юрисдикция | Homestead exemption | Over-65 | Freeze |
|---|---|---|---|
| Округ и колледж | |||
| Collin County | 5% (мин. $5,000) | $30,000 | Да (с 2004) |
| Collin College | 20% (мин. $5,000) | $100,000 | Да (с 2004) |
| Города | |||
| McKinney | нет | $90,000 | нет |
| Frisco | 20% (мин. $5,000) | $80,000 | Да (с 2022) |
| Allen | 5% (мин. $5,000) | $50,000 | нет |
| Plano | 20% (мин. $5,000) | $40,000 | Да (с 2004) |
| Prosper | 17.5% (мин. $5,000) | $10,000 | Да (с 2004) |
| Celina | нет | $30,000 | Да (с 2018) |
| Melissa | 6% (мин. $5,000) | $30,000 | Да (с 2025) |
| Princeton | нет | $25,000 | Да (с 2004) |
| Школьные округа (ISD) | |||
| Все ISD (по закону) | $140,000 | $60,000 + freeze | Да |
Источник: Collin Central Appraisal District, Tax Rates and Exemptions
Обратите внимание: McKinney и Celina не дают городской homestead exemption вообще, а Frisco и Plano дают 20%. На доме за $500,000 это разница в $1,000-$2,000 экономии в год только по городскому налогу. Поэтому при сравнении домов важно учитывать не только школьный exemption, но и городской.
Дополнительные льготы для 65+ и людей с инвалидностью
Over-65 exemption: дополнительные $60,000 от школьного округа + freeze: школьный налог фиксируется на уровне года, когда вам исполнилось 65. Города и округа могут предоставлять свои дополнительные exemptions.
Disability exemption: аналогичные льготы для людей с квалифицированной инвалидностью, дополнительные $60,000 от ISD.
Как подать
- Заявление в Appraisal District вашего округа (Collin CAD: 250 W. Eldorado Pkwy, McKinney)
- Дедлайн: 30 апреля (можно подать до 2 лет назад для ретроактивного возврата)
- Онлайн-подача доступна на сайте Appraisal District
- Документы: Texas Driver License или State ID с адресом дома
- Exemption действует, пока дом ваш primary residence
- Подробная информация: Texas Comptroller, Property Tax Exemptions
Для homestead exemption не нужно быть гражданином США. Exemption доступен любому владельцу, который использует дом как primary residence. Нужно: владеть домом, жить в нём на 1 января налогового года, иметь Texas Driver License или State ID с адресом.
Homestead exemption НЕ применяется автоматически. Без заявления вы платите налог с полной стоимости, без льготы и без 10% cap.
Как оспорить property tax в Техасе: protest в 5 шагов
Каждый домовладелец в Техасе имеет право оспорить оценочную стоимость своего дома. Если Appraisal District завысил appraised value, вы можете подать protest и добиться снижения налога. Процесс бесплатный и не требует юриста.
Шаг 1. Получите Notice of Appraised Value. Appraisal District рассылает уведомления весной (обычно апрель-май). Проверьте: указанная стоимость это мнение округа о рыночной стоимости вашего дома.
Шаг 2. Соберите доказательства. Найдите 3-5 comparable sales (comps), похожие дома, проданные недавно в вашем районе по более низкой цене. Также проверьте: нет ли ошибок в описании дома (площадь, количество комнат).
Шаг 3. Подайте Notice of Protest (Form 50-132). Дедлайн: 15 мая или 30 дней после получения Notice of Appraised Value (что позже). Подать можно онлайн через сайт Appraisal District.
Шаг 4. Informal hearing. Встреча с оценщиком округа, где вы представляете свои comps. Часто вопрос решается на этом этапе, без формального слушания.
Шаг 5. Formal hearing (ARB). Если informal не дал результата, дело рассматривает Appraisal Review Board (ARB). Вы представляете доказательства, ARB выносит решение.
Да. Вы имеете право подать protest в год покупки, даже если только что закрыли сделку. Часто appraised value нового дома завышена относительно реальной цены покупки. Цена из контракта (closing price) является сильным аргументом при protest.
Protest это стандартная практика в Техасе, а не «конфликт» с властями. Многие мои клиенты ежегодно оспаривают оценку и экономят $500-$2,000 в год. Если вы не уверены в процессе, я подскажу, какие comps использовать.
Что будет, если: три сценария изменения налогов
Допустим, вы купили дом за $500,000 в McKinney, tax rate 1.79%, налог $8,950/год.
| Сценарий | Через 5 лет | Влияние на налог |
|---|---|---|
| Рынок растёт 5%/год | Appraised value: $638,000. Но с homestead (10% cap) taxable value растёт медленнее: ~$580,000. | Налог ~$10,382/год ($865/мес). Без homestead: $11,420/год ($952/мес). Экономия homestead: $1,038/год. |
| MUD погашает облигации | MUD-ставка снижается с $1.00 до $0.75/$100 (пример). | Экономия $1,250/год (~$104/мес) на доме $500K. Полное погашение через 15-20 лет. |
| Штат повышает exemption | Exemption вырос с $100K до $140K (SB 4, реально произошло). Возможно дальнейшее повышение. | $140K exemption экономит ~$1,456/год по школьному налогу на Plano ISD. |
Расчёты ориентировочные. Фактические цифры зависят от конкретного адреса, решений местных властей и рыночных условий.
Главный вывод: homestead exemption + 10% cap это ваша главная защита от роста налогов. Подавайте homestead сразу после покупки, и ежегодно проверяйте appraised value через Appraisal District.
Когда платить property tax: дедлайны и штрафы
Налоговый год в Техасе = календарный год. Счёт за 2025 год приходит осенью 2025 и должен быть оплачен до 31 января 2026. Если у вас ипотека с escrow, банк оплачивает автоматически.
Если вы платите самостоятельно (дом без ипотеки или ипотека без escrow):
- Октябрь-ноябрь: получаете налоговый счёт
- 31 января: крайний срок оплаты без штрафа
- 1 февраля: начисляется штраф 7% сразу
- Далее: штрафы растут ежемесячно, до 12% + пени
- 1 июля: дело может быть передано в collection, дополнительные 20% сборы
Штраф 7% начисляется сразу 1 февраля. На доме с налогом $8,000 это $560 за один день просрочки. Если дом без ипотеки, поставьте напоминание на январь.
Что проверить перед покупкой: 8 пунктов
- Какова общая effective tax rate на конкретный адрес?
- Есть ли MUD, и какова его ставка?
- Есть ли PID, и какова сумма ежегодного ассессмента?
- Включён ли PID в escrow или отдельный счёт?
- Каков полный ежемесячный платёж: PITI + MUD + PID + HOA?
- Применим ли homestead exemption ($140,000) к вашей ситуации?
- Как менялась appraised value за последние 3 года?
- Можно ли подать protest на текущую оценку?
Я всегда запрашиваю полную информацию по налогам до контракта: проверка через Appraisal District, tax certificate от title company, расчёт полного monthly payment. Вы не должны узнавать о MUD или PID после покупки, это должно быть известно с первого дня.
Как мы работаем: 6 шагов к покупке с прозрачными цифрами
Шаг 1. Бесплатная консультация. Обсуждаем бюджет, предпочтения, типы районов. Объясняю, как налоги влияют на платёж в каждом из интересующих вас городов.
Шаг 2. Pre-approval. Подключаю mortgage lender, работающего с русскоязычными клиентами. Вы получаете pre-approval letter с пониманием реального бюджета.
Шаг 3. Подбор с расчётом полного платежа. Для каждого варианта считаю effective monthly payment: цена + налоги + MUD + PID + страховка + HOA. Сравниваем реальные цифры.
Шаг 4. Контракт и переговоры. Подписываем контракт с полным пониманием расходов. Для новостройки помогаю с upgrades и conditions.
Шаг 5. Closing. Title company проверяет налоговые записи. Вы видите breakdown в Closing Disclosure до подписания.
Шаг 6. После покупки. Напоминаю подать homestead exemption, объясняю protest, помогаю с любыми вопросами по налогам.
FAQ: налог на дом в Техасе, 12 вопросов и ответов
Единой ставки нет. Средняя по штату около 1,58% (Tax Foundation). В North Texas диапазон от 1,79% (McKinney, city limits без MUD/PID) до 3,2%+ (новые community с MUD/PID). По данным WalletHub (2026), медианный налог в Техасе $4,232/год. Точная ставка зависит от набора юрисдикций конкретного адреса.
MUD (Municipal Utility District), коммунальный округ для финансирования инфраструктуры: вода, канализация, дренаж, дороги. MUD добавляет $0.85-$1.20 на каждые $100 стоимости в Collin County. По мере погашения облигаций ставка снижается (15-25 лет).
PID (Public Improvement District) финансирует благоустройство: парки, въезды, зоны отдыха. Главное отличие: PID, фиксированный ежегодный ассессмент ($1,500-$3,000), а MUD, процентная ставка. PID устанавливается на 20-30 лет, иногда не включён в escrow.
Да. Банк открывает escrow-счёт и делит годовой налог на 12. Ваш monthly payment = PITI (Principal + Interest + Taxes + Insurance) + HOA + MUD/PID. Один платёж, все расходы.
Даже в одном городе два community могут иметь разную налоговую нагрузку. Например, в Prosper: community без MUD/PID, ставка ~2,2%, а соседнее новое community с MUD и PID ~2,95%. На доме за $500,000 разница около $500/месяц. Сравнивайте не города, а конкретные community и их полный налоговый пакет.
$140,000 по школьному округу (SB 4, Proposition 13, 2025), одинаково для всех ISD. Плюс 10% cap на рост appraised value. Но городские exemptions у всех разные: Frisco и Plano дают 20%, Prosper 17.5%, а McKinney и Celina не дают городской exemption вообще. Для 65+ дополнительно $60,000 от ISD и freeze школьного налога.
Подайте Notice of Protest (Form 50-132) до 15 мая. Соберите comparable sales, пройдите informal hearing с оценщиком. Если не договорились, formal hearing в ARB. Процесс бесплатный. Типичная экономия: $500-$2,000/год.
Через Appraisal District (Collin CAD, Denton CAD). Также tax certificate от title company при сделке. Проверьте все юрисдикции, включая MUD/PID, они часто не видны в листингах Zillow/Realtor.com.
Обычно да. MUD финансируется облигациями, по мере погашения ставка снижается. Но это 15-25 лет. Некоторые MUD выпускают новые облигации, временно повышая ставку.
Да. Жители 65+ получают: дополнительные $60,000 от ISD, freeze школьного налога (фиксируется навсегда), дополнительные exemptions от городов и округов. Для людей с квалифицированной инвалидностью, аналогичные льготы.
Нет. Homestead exemption доступен любому владельцу дома, который использует его как primary residence, независимо от гражданства или иммиграционного статуса. Нужно: владеть домом, жить в нём на 1 января налогового года, иметь Texas Driver License или State ID с адресом дома.
Три основных способа: (1) подать homestead exemption ($140,000 от школьного налога + городские/окружные exemptions), (2) ежегодно подавать protest на appraised value (типичная экономия $500-$2,000/год), (3) проверить, нет ли ошибок в описании дома в Appraisal District (площадь, количество комнат, год постройки). Для 65+ и людей с инвалидностью доступны дополнительные exemptions и freeze.